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売主にとっての「良い不動産会社」とは？ あなたはどちらが高い価格で早く売れると思いますか？ １．　一部の不動産会社だけに情報提供して購入者を探す。 ２．　関西全域の不動産会社に情報提供して購入者を探す。 ほとんどの人々が、関西全域の不動産会社に情報提供してお客様を探してもらうことを望むでしょう。当然です。その方がより多くのお客様の中から購入希望者を探すことができるからです。 ただ、それにはひとつ問題がありました。 どうやって売却情報をすべての不動産会社に伝えるかという問題です。当然、紙媒体では莫大なコストがかかってしまいます。より多くの不動産業者に売却情報を伝えたい。しかし、従来の方法では莫大なコストがかかってしまう。そこで考え出されたのが不動産情報のデータベース化です。 あなたはレインズをご存知ですか？ レインズとは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムの名称です。近畿地方の不動産会社は近畿レインズによってオンラインで結ばれています。その数、なんと２７，０００社以上。巨大なネットワークが不動産流通を支えています。 つまり、あなたの売りたい不動産は、レインズという不動産情報データベースに登録することにより、瞬時に２７，０００社に情報提供することができるのです。これは画期的です。 コストを全くかけることなく、大手不動産会社から中小零細業者まで、２７，０００社もの不動産会社にあなたの不動産を買ってくれる人を探せ！　という指示を出すことができるのです。それだけではありません。 あなたが広告掲載を許可すれば、広告したい不動産会社が無料でチラシやインターネットを使ってあなたの不動産を宣伝してくれるのです。 よく仲介手数料半額だと広告宣伝してくれないのではないか？ と心配される方がいらっしゃいますがご心配は無用です。 Yahoo!などのポータルサイトや各不動産会社のホームページには無料で掲載することができます。新聞折込やチラシなども同様です。地域に密着して営業している不動産会社は常に広告できる物件を探しています。そのため広告掲載の許可さえ出せば喜んで無料で宣伝してくれるのです。 大手不動産会社といえども、所詮、自社だけで広告できる量はしれています。しかし、レインズを利用すれば無料で多くの不動産業者に広告させることが可能になるのです。まさに至れり尽くせりのシステム。それがレインズです。 つまり、このシステムの意味をよく理解し、正しく運用してくれる不動産会社こそが売主にとっての良い不動産会社と言えるでしょう。 ただ、現実には運用している会社が非常に少ないのが実情です。大手不動産会社も例外ではありません。それが不動産売却を難しいものにしているのです。その点について詳しくご説明しましょう。 あなたの知らない売却現場の裏事情。 そんな売主にとっては魅力的なレインズですが問題もあります。最大の問題は「物件隠し」と呼ばれる問題です。売主の意に反して、他業者に情報を公開せず自社だけで抱え込んでしまう業者が後を絶ちません。 なぜこのようなことが起こるのでしょう？ お金に焦点を当てると簡単に説明できます。 不動産仲介の場合、仲介手数料は売主と買主に発生します。 つまり、５，０００万円の物件を仲介すると売主側の不動産会社は５，０００万円×３％＋６万円＋消費税＝１，６３８，０００円を売主から仲介手数料として受け取ることができます。 これは売主からいただく仲介手数料。もし仮に、自社で買主も見つけられれば受取手数料はその倍。合計で、３，２７６，０００円にもなります。これが業界でいう「両手」取引です。（売主、買主両方から手数料を受け取ること）そのため多くの会社が、この一粒で二度おいしい、両手取引を狙うのです。 狙うこと自体は問題ではありません。売主のために積極的に売却活動することになるのですから。問題は、両手取引を狙うあまり、他の業者へ情報を流さないことにあるのです。これが「物件隠し」と呼ばれる問題です。 手口は巧妙です。 レインズに登録された売却物件情報は、それを登録した不動産会社が管理します。つまり、物件資料の提供や案内の段取り、広告掲載の許可など、すべてがその不動産会社を通さないとできない仕組みになっているのです。 そのため、他業者が資料請求や案内の申し込み、広告掲載の依頼をしても登録業者に「契約予定です」「商談中です」といわれれば何もできなくなってしまうのです。他業者にすれば買いたいお客様がいるのに案内もできない、広告したくても広告すらできない、そんあ状況が起きてしまうのです。 不動産取引はタイミングが重要です。どんな物件でも一度タイミングを逃すと売れなくなってしまいます。その結果、価格を下げないと売れないという状況に追い込まれてしまうのです。 知らぬは売主ばかりなり。 売れないのは価格が高いからだと思い込まされてしまうのです。 レインズが普及した今、不動産は、適正価格であれば１ヶ月もあれば売れます。もし適正価格で売り出したにも関わらず１ヶ月経っても損業者以外に案内も入らない、売れない、とすればその業者が物件を隠している可能性は高いでしょう。